法国年初以来近半房贷申请遭拒！欧洲房地产市场都在放缓，为什么？

虽然法国房产公证员们都预计，法国房市价格会趋于稳定，但实际上，整个欧洲房市都开始出现放缓迹象。

整个欧洲房市放缓

在法国《世界报》看来，房市降温是个正常现象，大家应该抱有合理的预期：“房地产市场即将降温，不要对此感到恐慌。”法国高级公证委员会负责全国房地产统计的维奥洛（Frédéric Violeau）也认为房市“趋于合理”：“自2020年中的首次疫情封禁解除后，房产的交易量和价格飙升。如今，房市趋稳合情合理。”

事实上，在疫情前的2019年底，法国房产交易量已超过100万笔。两年后的2021年底，交易量更是达到120万笔。公证员们预计2022年交易量会降至约100万笔，然后，房价也将趋于稳定。

不过，根据房产中介机构Century21的说法，房价已经停滞不前，尤其是在巴黎、波尔多、南特以及雷恩等大城市。

不仅如此，这一现象遍及欧洲乃至全球，已经波及大多数经合组织国家。

欧洲主要房市“软着陆”

事实上，在7月发布的一项分析报告中，评级机构标准普尔就提到欧洲主要房地产市场“软着陆”的现象。

更准确地说，价格上涨幅度在减小：2021年平均接近10%，今年有5%，而2023年为3%。

然而，这个平均值掩盖了不同国家间的巨大差异：

根据标准普尔估计，瑞典房价今年就会下跌，而英国则要等到明年。

通胀加速房贷利率上升

事实上，欧洲房价的转折主要在于，欧洲房贷利率上升，限制了家庭借债的回旋余地。乌克兰战争加剧通胀迅速飙升，进而推高了长期利率，房贷利率也随之上升。

因此，欧元区房贷利率自2021年12月至2022年6月间，从1.32%上升至1.90%。

同期，德国房贷利率的变化更明显：从1.32%升至2.57%。相比之下，法国则是从1.11%到1.35%。

虽然增长温和，但是已经影响到借款人的偿付能力。而且，由于利率上升，相应贷款的金额也减少了。

房贷利率会继续上升吗？

未来房贷利率还会继续上升吗？还要取决于物价上涨情况：

如果欧洲央行启动的加息足以稳定住通胀，那么，就没有必要维持非常高的信贷利率；相反，如果通胀不能得到控制，央行势必会大幅收紧货币政策。

同样，房地产行业人士也担心能源和食品价格上涨对家庭预算的影响，因为生活费是获得房贷的决定性因素。

“首次购房者可能会很难购房。”Century21总裁马里纳基斯（Charles Marinakis）表示，“因此，购买力急剧恶化可能会令房价明显下降。”

在此背景下，法国金融稳定高级委员会（HCSF）在年初出台规定，以限定房贷期限，以及还款额在借款方收入中的占比。

由此看来，价格调整不可避免，市场的活跃程度也会减弱。

专家：欧洲住房需求依然强劲

尽管房价会出现调整，但专家们预计不会发生突然逆转，因为欧洲市场的特点仍然是供应有限，住房需求依然强劲：

“当需求下降时，许多卖家宁愿撤回‘挂牌’，也不愿以低于预期的价格出售；巴黎和其他主要首都的市场情况就是这样”，标准普尔的经济学家布罗耶（Sylvain Broyer）指出。

他预测，到2024年，房价涨幅将超过家庭收入涨幅，再加上利率上涨，将会给首次购房者、年轻人和不太富裕的家庭购房带来问题。

法国第二季度房产交易：房源少、价格涨

根据法国能源转型部8月17日公布的数据，2022年第二季度新房交易量不仅低于2021年同期，也低于疫情前的数据。

2022年第二季度：新房交易量为27909套，比2021年同期少了13%，比疫情前的2019年少了20%。

2021年被业界认为是高于预期的一年，因为2020年受疫情和封城的影响房产交易量非常少。

与此同时，今年投入市场的房屋也呈下降趋势，一年环比减少11.7%，新房仅28733套。

其中，别墅出售和预售数量的下降趋势最明显，但这只占房屋交易量的不到1/10。与此同时，价格继续上升，公寓房涨价4.9%，别墅涨价5.2%。

交易减少的情况在房产稀缺地区更明显，如大巴黎、蔚蓝海岸地带和法国－瑞士边境。

居民人数少于5万的市镇房产供应呈增加趋势，但数量仍旧非常有限，法国房产市场的活力还是主要集中在房产稀缺地带和大都市。

此外，13.5%的房产交易由买方终止，呈增加趋势，其最主要原因是利率迅速增加、导致贷款不顺利。

年初以来，法国近半房贷申请遭拒

据法媒8月16日报道，根据法国银行保险中介协会（Afib）的一项调查，今年1月1日以来，将近一半的购房贷款申请（45%）由于利率上限（taux d’usure，银行可以借出的最高利率）被拒绝。

今年7月1日，20年及以上贷款的利率上限是2.57%。4月1日，法国央行出台的第二季度20年及以上贷款利率为2.40%。

但与此同时，贷款市场的变化似乎更加明显：

根据贷款中介meilleurtaux.com数据，在2022年6月到7月的1个月期间，15年贷款的平均利率从1.29%涨到了1.48%，20年期利率从1.42%涨到1.58%，25年期从1.57%涨到1.75%。

因上限问题被拒绝的贷款材料中，51%的申请者是30-55岁的中青年，他们也是最富裕的工薪阶层；71%涉及到第一住宅购买，也就是刚需房购买。

除此之外，期房出售的影响波及了法国从业人员最多的建筑及公共工程（BTP）行业。

顾萨诺指出，对有购房计划的人来说，现在最好的办法是等待。目前法国的购房贷款利率在2%左右，增长明显。

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