法媒：为什么欧洲各地房地产市场都在放缓？

【欧洲时报8月19日】房产公证员们都预计法国房市未来“低迷”且价格趋于稳定，但实际上，整个欧洲房市都开始出现放缓迹象。

法国《世界报》（Le Monde）报道， “房地产市场即将降温，不要对此感到恐慌。”法国高级公证委员会负责全国房地产统计的维奥洛（Frédéric Violeau）甚至认为，“自2020年年中因疫情采取的首次封禁解除后，房产的交易量和价格飙升。如今，房市趋稳合情合理。”这一现象遍及欧洲乃至全球，已经波及大多数经合组织国家。 

家庭如果有意改善住房环境，就需要投资购买新的房产。疫情前的2019年底，法国房产交易量已超过100万笔。两年后的2021年底，交易量更是达到120万笔。维奥洛表示，公证员们预计2022年交易量会降至约100万笔，然后，房价也将趋于稳定。根据房产中介机构Century21的说法，房价已经停滞不前，尤其是在巴黎、波尔多、南特以及雷恩等大城市。

事实上，整个欧洲房地产市场开始出现放缓迹象。在7月发布的一项分析报告中，评级机构标准普尔提到欧洲主要房地产市场“软着陆”，更准确地说，是房价格上涨幅度减小：2021年平均接近10%，今年有5%而2023年为3%。

然而，这个平均值掩盖了不同国家间的巨大差异，因为根据标准普尔估计，瑞典房价今年就会下跌，而英国则要等到明年。标准普尔认为，房价已经达到了一个高点。

未来房贷利率会飚升吗？

这一转折主要因为欧洲房贷利率上升，限制了家庭借债的回旋余地。乌克兰战争加剧通胀迅速飙升，进而推高了长期利率，房贷利率也随之上升。 这一结果导致欧元区房贷利率自2021年12月至2022年6月间，从1.32%上升至1.90%；同期，德国房贷利率从1.32%升至2.57%（法国则是从1.11%到1.35%）。虽然增长温和，但是已经影响到借款人的偿付能力。而且，由于利率上升，相应贷款金额也有所减少。

至于未来房贷利率，还要取决于物价上涨情况。如果欧洲央行启动的加息足以稳定住通胀，那么，就没有必要维持非常高的信贷利率；相反，如果通胀不能得到控制，央行势必会大幅收紧货币政策。 

同样，房地产行业人士也担心能源和食品价格上涨对家庭预算的影响，因为生活费用是获得信贷的决定性因素。“首次购房者可能会很难进入市场购房。”Century21总裁马里纳基斯（Charles Marinakis）表示，“因此，购买力急剧恶化可能会令房价明显下降。”

在此背景下，法国金融稳定高级委员会（HCSF）在年初出台规定，以限定房贷期限以及还款额在借款方收入中的占比。由此看来，价格调整不可避免，市场的活跃程度也会有所减弱。

尽管房价会出现调整，但专家们预计不会发生突然逆转，因为欧洲市场的特点仍然是房产供应有限，住房需求依然强劲。“由于供需间弹性不大，当需求下降时，许多卖家宁愿撤回‘挂牌’，也不愿以低于预期的价格出售；巴黎和其他主要首都的市场情况通常就是这样。”标准普尔的经济学家布罗耶（Sylvain Broyer）指出。他预测，到2024年，房价涨幅将超过家庭收入涨幅，再加上利率上涨，将会给首次购房者、年轻人和不太富裕的家庭购房带来一些问题。