泰国最新判例：90年房产租约可能无效

泰国法律限制外国人拥有泰国土地。实践中，90年长期租约经常被用作外国人持有泰国土地的替代方案。具体来说，租赁双方签订一份30年租赁合同，同时再签订两份为期各30年的续租合同。在过去，相关法律和司法判例并没有对这种做法的效力表示明确否定，这种做法也因此得到广泛使用。然而，泰国最高法院最近公布的一个判例（4655/2566）给这种做法的前景蒙上了阴影。

案情概要

普吉岛的业主与承租方签订了一份土地及房屋租赁合同，期限30年，自1990年5月开始，总租金为150万泰铢。同一天，双方还签订了一份续租协议，约定承租方如果在1990年11月再支付120万泰铢的租金，就可以续租两次共60年。承租方支付了120万泰铢的额外租金。

在首份租约于2020年即将到期时，出租方通知承租方到期搬离承租的房屋并将房产恢复原状。承租方予以拒绝。于是双方对簿公堂。

法院判决

本案经过一审、二审最后被上诉至泰国最高法院。泰国最高法院于2023年作出判决如下：

续租协议约定的租金低于首份租约并且约定提前一次性支付，不能合理反映续租期内的市场状况，不符合《民商法典》第540条关于租赁期限最长不超过30年的立法本意。因此，提前签订的续租协议构成对强制性法律规定的规避，应属无效；

租赁双方的约定不能改变合同的效力；

出租方有权要求承租方在首份租约到期后搬离房屋，并有权要求承租方就逾期占用房屋的期间支付赔偿金。

应对建议

泰国最高法院的判决对今后类似争议的判决有重大的指导效力。上述判决对采用90年租赁方式持有泰国房产的外国投资者将造成巨大的法律风险。对此，我们有以下建议：

首份租约即将到期的承租方应在到期后及时办理第二份租约的土地局备案，以免被出租方终止租赁；

首份租约刚执行不久的承租方应尽快检查续租协议条款，并争取与出租方协商修正不符合最高法院判例精神的条款；

还没签订长期租赁合同的承租方可以考虑其它更加安全可靠且合法持有泰国房产的方式。