平安海外投资新方向—进军美国物流地产市场

今天，中国平安宣布与美国Blumberg Investment Partners（BIP）合作成立地产合资平台。该平台将投资于美国的长期、优质租赁资产。初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。该合资企业计划持续收购优质资产，并已另物色了一批地处战略位置的定制物流物业项目，项目价值逾4亿美元。

平安集团投资海外房地产已不是第一次，早在2013年7月，平安人寿就以2.6亿英镑拿下英国地标性建筑——劳合社大楼，该交易也是保险资金海外不动产投资第一单。而今年4月，中国平安和中国人寿则联合美国著名地产商铁狮门(TishmanSpeyer)收购了位于波士顿的一个价值5亿美元的商业地产项目。

不只是平安，近年来中企海外扫楼早已不是什么新鲜事了。昨天，晨哨君还分析了中企为啥赴澳买房，详情见昨天的微信二条“【晨哨观察】中资澳洲扫房潮持续”。

据Dealogic的数据显示，截止今年8月，中企海外房地产超过1亿美元的投资已达21宗，总金额达63.73亿美元，而去年全年上述数字仅为16宗和32.09亿美元。

不过，与中企此前海外房地产投资不同的是，平安此次与BIP设立的平台主要着眼于物流地产，而这也是平安集团首度进军美国物流地产市场。此次交易由中国平安旗下平安信托协助完成，而麦格理将担任财务顾问。

物流地产，是房地产开发商根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。相比传统的物流地产，它更强调管理的现代化、规模效应和协同效应。

今年以来，美国市场上物流地产由于需求大于供给，仓储租金不断上涨。

据仲量联行统计，从美国全国范围来看，物流地产的空置率在今年第一季已处于10年来的最低点，仅7%；其中13个城市的空置率低于6%，而西雅图，洛杉矶，休斯顿等城市则更是低于5%。受此影响，今年第一季美国参仓储租金较去年同期平均上涨5.4%，而休斯顿市的租金甚至上涨超过17.7%。

与此同时，今年一季度全美在建的仓储面积达1.58亿平方英尺，较去年同期上涨22.1%。其中3440万平方英尺已经预售，50%的买方将在工程一完工就入驻。根据以往的经验，50%的比例意味着物流地产业将持续快速增长。

而这一情况不光发生在美国，目前中国物流地产投资回报率已超写字楼和购物中心，名列物业第一。

根据仲量联行的统计，尽管国内外开发商近几年持续在物流地产业发力，国内甲级物流仓储面积已经从2011年的1800万平方米增长至2014年的2900万平方米，涨幅超过61%。但相较于美国，不管是总量还是人均，国内物流地产都明显不足。

近几年国内电商大爆发则将进一步刺激物流地产大发展。

据统计，截至2014 年 5 月，我国高标准仓储物业平均租金已连续 18 个季度上涨，投资回报率一举超过写字楼、购物中心及高档住宅，位列物业市场第一。以北京和上海为例，物流地产的回报率超过6%，而购物中心和写字楼的回报率均低于5%，而高档住宅的回报率更是低于3%。

近年来，我国电商市场的蓬勃发展对从储物流需求形成强有力的支撑。由于电商物流对租赁需求的持续增加，物流地产的需求也将继续保持强劲增长。预计一线城市的物流地产租金在未来很长一段时间仍将继续上涨。

此次平安集团进入美国物流地产标志着中企海外房地产投资更加多元化了，从个人地产，商业地产拓展到更加专业化的物流地产行业。而国内物流地产也正蓬勃发展，平安集团旗下平安不动产2014年9月就与五洲国际集团签订战略协议，双方拟于5年内在专业批发市场及物流项目进行总额不高于人民币15亿元的战略投资。

平安集团同时在中美两地都有合作投资，既能在一定程度上分散风险，还可以借鉴两地的管理经验使得平安集团未来在物流地产业发展更为平稳。

原始出处：晨哨网Morning Whistle