在泰国房屋租赁需要注意的法律问题

在泰国，房屋租赁是一项日常化的交易。在房屋租赁交易中，有很多法律问题需要租户和房东多加注意，以避免日后产生的损失和争议。

大家最关心的是房屋租赁要不要在土地管理局注册的问题。首先，如果您的房屋租期不超过三年，是不需要进行注册的，房屋的出租人不需要在诉讼仲裁中出示该注册文件。 为了保护承租人的利益，房屋租期超过三年（但不超过三十年）的应当进行注册，以确保租赁关系的法律效力。

租赁注册的时候，双方应该清楚现在的注册费是租金总额的1%(百分之一)。与此同时，同时，印花税的税额是租期内租金总额的0.1%(百分之零点一)。我们举个例子，如果月租为25000泰铢，租期四年，那么租赁注册费应该为12000泰铢，印花税1200泰铢。通常来说，这笔费用会是双方分摊或者双方在合同中载明这笔费用的分摊方式。

注册时所需要的文件包含:泰文文本的租赁合同、双方的身份证或者护照。需要注意的是，租赁合同上的租金额要合理，否则相关部门不予注册，或者相关部门会依据政府对该房产的鉴定意见重新给租金估价。

对于租期在三至三十年的租赁合同来说，选择在土地管理局注册的好处要比不注册多很多。首先，如果出现了租赁合同中的法律冲突，上诉至法院;如果合同经过注册，法院会判决继续履行合同;如果合同没有注册，法院就会判决该合同不再履行。其次，如果出租人是自然人并且在合同履行之前就死亡的，承租人可以继续租用直到合同结束或出现解除合同的情况出现。最后，也是最重要的，如果出租人在签订租赁合同三年之后将房屋出售给了第三人，承租人可以凭借注册过的租赁合同请求法院维持租赁的效力。如果这份租赁合同未经注册的话，出租人就可以合法地让承租人搬出该房屋。

另一个热议的问题是房屋租赁期的最短以及最长期限。根据泰国民商法第540条，不动产最长租赁期为三十年，如果合同中载明的期限为五十年，那么也要缩减为三十年。法律规定了在租赁期结束之后可以更新租期，但是最长租期亦不得超过从租期更新之日起的三十年。租赁双方如果要对租期超过三年的合同进行注册的，需要注意的是如果租期超过三十年，土地管理局会拒绝注册该租赁合同。 

关于房屋租赁合同是否需要签署文书合同的问题，根据泰国民商法第538条，租借不动产的必须双方签署文书合同，以备在诉讼中确认合同效力。在此，我们强烈推荐您签署书面合同，确保您的合法权益。值得注意的是，在注册租赁合同时，需要提供泰文版本的合同，否则土地管理局不会给您注册。

近几年有不少人问我们有关保证金在什么情况下会被出租人没收的问题，这很大程度上取决于不同租赁合同中规定的不同条款。我们建议承租人仔细阅读租赁合同，确保没收保证金的条件清楚明确以及保证金会在什么条件下自动退还的情况。

出租人亦需要注意的是，出租人有如下法定权利和义务:

1.    交付房屋给承租人时，保持房屋以及附属设施处在良好的状态下

2.    如果出租的房屋不是在良好状态下的，承租人有权解除合同。比如租赁住房的房屋天花板掉落的情况下，承租人可以主张该房屋不适合居住而解除租赁合同。

3.    除非合同另有载明，出租人在租期内有责任对房屋进行修缮工作，但不包括修缮承租人添附之物。

根据法律，承租人有如下义务

1.    承租人不能改本房屋本来用途。如租借公寓住房的，不可以将该住房作体育俱乐部使用。

2.    除非合同另有载明，泰国民商法第553条规定承租人负责房屋的日常保养以及诸如换灯泡等小型维修工作。

3.    除非租赁合同另有载明， 承租人不得在没有获得出租人书面许可的情况下更换或者添附房屋设施。如果承租人在没有得到出租人允许的情况下更换或添附房屋设施， 承租人有义务将房屋恢复到出租前的状态， 与此同时， 承租人要承担任何由更换或添附房屋设施带来的损失。

近几年我们事务所处理了大量有关房租是否缴付的案件，经验告诉我们，最好不要用现金来付房租，因为那样承租人很难提供缴付房租的证据。我们建议承租人以银行转账的形式缴付房租，那样就会有承租人和出租人账户的转账记录。当然，我们推荐承租人最好向出租人索要收据，包括保证金的收据。这种做法会让承租人在出现租赁争议时提供强有力的证据，保护自己的合法权益。

如果承租人违反了租赁合同，我们建议出租人先仔细阅读合同之后根据合同找出承租人违反合同之处，再依法主张自己的权利。如果租赁合同中没有载明某种违约行为的，出租人可以根据泰国民商法第387条:如果合同一方没有履行义务，另外一方有权主张没有履行义务的一方在一定时间内履行义务，如果违反合同的一方拒绝履行的，另一方有权解除合同。

 最后，我们谈谈转租的问题，泰国民商法第544条写明除非租赁合同中允许转租的，承租人不得擅自转租，否则出租人有权终止租赁合同。

作者: Worasete Phueksakon 先生  ，Dharmniti正义律师楼法务顾问汪心浩翻译（wangx@dlo.co.th）