土地开发重要措施——德国土地整理制度介绍

土地整理是德国土地开发的重要工具，具有悠久的历史，意义甚至超过土地所有权制度。土地整理是提高土地利用率，保持土地资源可持续利用与社会经济可持续发展的制度，其法律依据为《土地整理法》和《农业调整法》等。

一、土地整理的目标

德国土地整理的目的旨在改善农村和林业地区的工作和生产条件，促进本地区乡村文化和农村地区的发展。近年来，为了迎接新的社会发展转型带来的挑战，德国土地整理又提出了四项新任务：第一，探索如何通过土地整理来解决土地用途的冲突；第二，通过土地整理实现多村合并发展；第三，在水域保护、自然保护区相关法律日趋严格的背景下，土地整理作用日益重要；第四，探索在基础设施建设等大项目的需求下，如何开展土地整理。

二、土地整理的管理体系

德国每个联邦州的土地整理管理机构不完全相同，以勃兰登堡州为例，该州土地整理管理体系包括：第一，土地整理管理机构是勃兰登堡州农村发展、环境和农业部，其主要负责制定土地整理的法律框架和总指导方针；第二，土地整理的执行机构是农村、农业和土地规划局，该局主要负责签署、办理土地整理所涉及的行政许可；第三，为土地整理工作组建具有独立法律地位的参与人共同体（TG），包括土地产权所有人、管理部门负责人等土地整理利益相关者，具有公法性质，主要负责实施和开展土地整理工作。参与人共同体是解决政府和土地整理利害关系人关系的重要措施，经历利益相关者界定、土地自然概况摸清、许可和审批、资金整合、价值评估、土地状况调查、补偿谈话个案协商等重要环节，有利于平衡土地产权所有人和其他农业经营主体的私益目标和政府公益目标的利益关系。

三、土地整理的程序和四个阶段

德国土地整理可以自下而上申请，也可以自上而下启动。土地整理有五种类型的程序，包括常规程序（第1条和第37条）、简化程序（第86条）、企业程序（第87条）、快速兼并程序（第91条）和土地交换程序（第103条）。差异化的土地整理程序为土地利用提供了丰富的选择工具，提高了土地利用效率，有利于环境农业一体化可持续管理目标实现。

从土地整理过程看，可以分为四个阶段：第一，前期准备阶段。首先，召开听证会，听取各方意见，解决机构间利益冲突；召集全部产权所有人、利益相关者开听证会。其次，结合公共利益等因素作出是否进行土地整理的决定。再次，如果通过土地整理决议，成立参与人共同体，选举董事长。最后，在土地整理决议做出后，要在官方报纸上公示四个星期。利益相关者可以提出反对意见且可以上诉。因前期基于保护公共利益的目的，已对土地整理进行充分的调查论证，所以，提出异议或者申诉的申请人最后基本败诉。第二，规划设计阶段。第一步，要核查土地登记册和不动产地籍册，核实真正的产权人。第二步，制定有关道路、水利水域通行的规划。同时，还要制定防风蚀、风化、造林、风景景观相关的辅助规划。第三步，结合建设、道路交通等多方面因素来决定是否审批。第三，实施阶段。对产权所有人的土地按其价值进行补偿。土地价值的计算依据是德国《土壤价值评估法》，同时还要考虑土地的区位、土壤肥沃程度等因素来计算土地价值。因此，需要通过调研以及和产权所有人协商来确定补偿数额。这个过程比较繁琐，有关机构通常会派人在整理的地块上建活动房，现场办公三个月左右。第四，收尾阶段。在该阶段，会正式公布、执行土地整理计划，修改地籍册。在土地整理全部结束后，参与人共同体即解散。整个土地整理过程时间较长，一般为2—3年，有的10—20年，最长25年。

四、土地整理费用

土地整理会产生两项费用。一是程序启动费用，主要是官方机构组织安排专家出具鉴定书、报告等行为产生的费用，此类费用全部由州政府支付。二是实施费用，在实施土地整理过程中，有关修路、水域风景保护、植树造林等行为产生的费用，这些费用由联邦政府和州政府承担90%，其余10%由当地大企业或者地方政府等利益相关者承担。 

（摘录于中德农业政策对话专家组材料）