2015年泰国房市与信贷及2016年趋势

2015年泰国房地产市场多项指数延续上年的收缩走势，其中新建成并注册的住房数量、曼谷及周边府区住房产权过户总值、地方特区政府辖区内获批准的住房建筑面积以及建筑材料价格指数等均低于上年度水平。惟全国土地及建筑物交易总值在2015年10月政府推出刺激房地产市场的措施后出现增长。各类住房价格均保持上升，住房信贷在上年的基础上继续增长。

盘谷银行研究部预计2016年的房地产业相关重要指数可能转降为升，地方特区政府辖区内获批准的住房建筑面积同比增幅在0.8%-4.1%之间，曼谷及周边府区新建成并注册的住房数量预计增幅在2.9%至8.3%，住房贷款增幅或可达到6.9%至9.4%。

2015年泰住房市场

2015年前11个月泰国土地及建筑物交易总额达到9.2千亿铢，同比增长7.7%；而前10个月与上年同期相比减少5.1%；2015年11月单月交易额为1.8千亿铢，创历史新高，与上年同期和上月相比，增幅分别达146.6%和122.2%。主要是政府刺激房地产的措施起到很大的推动作用。住房市场依旧是房地产业的主导力量，前11个月获准规划用于住房的土地共计75,862个单位，占全国获准规划开发土地单位的91.2%。

住房建设2015年全国地方特区政府辖区内获批准的住房建筑面积共有1,360万平方米，同比减少16.5%，为5年来首次出现下降，较过去10年平均值1,400万平方米略低3.1%。

2015年前11个月曼谷及周边府区住房建设单位数量同样稍逊于上年，新建成并注册的住房共111,636个单位，同比略降6.9%。新建成并注册的住房中，公寓所占比例最高，达52.9%，共有64,491个单位；次之为独立住宅、陶豪（联排别墅）及商业楼、双拼式住宅，所占比例分别为27.5%、17.8%、1.8%。与上年同期相比，公寓、双拼式住宅所占比例出现下降；独立住宅和陶豪及商业楼所站比例则有所提高。

盘谷银行研究部预计2015年曼谷及周边府区新建成并注册的住房与2014年相比增长率在-9.4%至-7.0%之间。

住房交易2015年1-11月期间，曼谷及周边府区交易的住房数量呈增长趋势，惟交易额降低。住房产权过户共有166,157个单位，同比增长6.8%。其中公寓、陶豪、独立住宅、商业楼和双拼式住宅分别占37.1%、35.0%、16.5%、7.6%和3.8%。与上年同期资料相比较，陶豪和商业楼产权过户比率占比有所增长，公寓、独立住宅占比出现下降，双拼式住宅占比与上年近似。

分析数据发现，曼谷消费者依然喜爱公寓，公寓产权过户占曼谷住房产权过户总量的50.0%。与上年同期相比，公寓、独立住宅占比下降，陶豪、商业楼和双拼式住宅占比提高。暖武里、巴吞他尼、北榄、龙仔厝及佛统等周边府区民众则更为喜好陶豪，陶豪产权过户占各府住房产权过户总量的比例分别为43.1%、46.5%、50.0%、57.5%和48.7%。

同期曼谷及周边府区住宅产权过户总值达4,016亿铢，同比减幅为16.9%。公寓、独立住宅、陶豪、商业楼和双拼式住宅所占比例最高，分别为34.6%、29.8%、21.4%、10.6%和3.6%。上述比例与上年同期比较，公寓产权过户总值增长，独立住宅降低，陶豪、双拼式住宅和商业楼占比与上年近似。在曼谷地区，产权过户总值所占比例最高的住宅类别仍是公寓，达44.1%；在暖武里、巴吞他尼、龙仔厝及佛统等周边府，独立住宅产权过户总值所占比例最高，分别为35.0%、41.7%、37.5%和39.9%；而北榄府占比最高的则是陶豪，达到36.7%。

住房价格指数2015年曼谷及周边府区各类住房价格仍保持上升趋势，独立住宅连土地、陶豪连土地、公寓和土地等的价格指数分别比2014年增长2.5%、4.3%、8.2%和11.2%。各类住房价格指数分别超过2008年-2014年平均值19.0%-35.5%，且为过去7年的最高值。

建材价格指数建筑材料价格经过2009年-2014年的连续增长，2015年出现5.1%的同比跌幅。各主要建材，包括钢铁及铁制品、混凝土类、水电器材类及水泥类等的价格指数都出现不同程度的降低，惟木材及木制品类建材价格指数出现上升。

2015年泰住房信贷

截至2015年9月，住房信贷总余额达到29,480亿铢，同比增幅9.2%。房贷利率长期保持在低水平是推动住房信贷持续增长的一个关键因素。

住房信贷分为商业银行住房信贷和专业金融机构住房信贷两部份，分别占总信贷额的61.3%和38.7%。截至2015年9月底，商业银行住房信贷余额为18,061亿铢，较2014年提高10.7%，若与第一季度和第二季度同比均为11.6%的增幅相比，增幅呈缩减趋势。同期专业金融机构住房信贷余额为11,420亿铢，较2014年提高6.9%，与第一季度和第二季度同比分别为9.2%和7.8%的增幅相比，增幅同样呈缩减趋势。

2015年1至9月新批准的普通个人住房信贷总余额为4,188亿铢，较上年提升3.0%，低于上年同期4.3%的成长率。尽管如此，按季度分析，新批准的普通个人住房信贷呈递增走势。前三季度信贷余额从第一季度的1,320亿铢增至第二季度的1,434亿铢，第三季度1,433亿铢则略低于第二季度。

2016年住房市场趋势

盘银研究部预计泰国房地产业各主要指标在经过2015年的收缩后，将于2016年再度成长。全国地方特区政府辖区内获批准的住房建筑面积同比增幅预计在0.8%至4.1%之间，曼谷及周边府区建成注册的住房增幅预计为2.9%至8.3%。

盘银研究部分析推动住房产业发展的利好因素，包括：

• 泰国政府推出刺激房地产市场的措施。

• 房地产开发商可能推出与政府刺激房地产措施相符的促销活动，加快消费者的购买决定。

• 同样在政府刺激措施和房地产开发商促销活动的双重推动下，消费者也将更容易决定购买。

• BTS紫色线路（挽赐—挽艾）预计将于2016年8月开始商业运行，此外政府还批准了粉色线路（开莱—民武里）、蓝色线路（挽赐—他拍，华喃峰—挽坑）、黄色线路（叻抛—三廊）等多条路线的建设项目。

• 城市化（Urbanization）不断扩大至内地府区。尤其是旅游、教育、交通运输、商贸投资及工业等方面发展良好的府区，推动了住房产业的发展。

• 2015年12月31日东盟经济共同体（AEC）正式成立，为泰国，尤其是边境贸易区或是连接邻国交通枢纽的大城市带来更多的商贸和投资机会。政府同意将在多个具有潜力的地区如：来兴、廊开、莫拉限、萨缴、桐艾、宋卡等府区，成立特别经济开发区（Special Economic Zones：SEZ）。

• 住房信贷利率仍处在较低水平，消费者有能力负担。

• 建筑成本出现下降趋势，因建材价格指数趋向走低，石油价格下降，通胀率处于较低水平。

与此同时，盘银研究部也分析了部份制约住房市场发展的因素，主要包括：

• 世界经济成长持续低迷，尤其是日本、中国等泰国重要贸易伙伴国的经济增速呈下降走势，欧盟国家经济在低位徘徊，俄国经济下行，仅美国经济开始复甦。尽管世界经济趋势与泰国住房市场无直接关联，但对泰国经济支柱产业——出口业有重大影响，从而影响到社会就业和工作收入。

• 包括泰国国家促进经济与社会发展委员会、泰国国家银行及世界银行等国内外主要机构多认为泰国经济成长可能低于早先预期，从而下调泰国经济增长预测数字。

• 泰国家庭债务大幅上升，削弱了低收入至中等收入家庭的购买力。2015年第三季度，国民家庭债务占GDP比例从2011年的66.2%升至81.1%，可能导致房地产市场供给过剩。

• 土地价格持续上扬，包括财政厅宣布2016至2019会计年度在全国范围内上调土地价格，推动房地产价格进一步走高，与消费者的购买力趋势南辕北辙。

• 劳工短缺的问题仍将继续困扰建筑业。

盘谷银行研究部预计2016年住房信贷同比或将增长6.9%至9.4%，低于2014年10.9%的增长率。尽管住房信贷增幅显走低趋势，但仍将保持增长，主要得益于信贷利率保持在低位，政府采取刺激房地产的措施，乃至城市化的不断扩大。