分析师：经济放缓与租金收益率低 新加坡首三季店屋交易量额皆下跌

据新加坡《联合早报》9月25日报道，新加坡私人店屋在金融风暴爆发后的三四年间曾吸引大量买家，交易量与交易额都创下高峰，之后却因贷款顶限条规的推出和楼市普遍走软而跟着下滑。

今年首三季的店屋交易量只有49个，还不到去年的一半，而交易额则只占去年约一半，为3亿1400万元。

有分析师认为，由于数量有限，店屋的价格预料将会持稳。但也有分析师认为，随着经济放缓，不同地点的店屋价格，仍会有不同程度的下滑。

根据整理自新加坡市区重建局房地产资讯系统的数据，2008年爆发的全球金融风暴冲击了整体房地产市场，那一年的私人店屋交易量暴跌57％至225个。

过后，店屋交易量在投资者买气提高的情况下回弹，于隔年上扬16％至261个单位，并在2010年达到高峰，攀涨47％至383个单位。

不过，从2011年开始，店屋的交易量逐年下滑，2011年和2013年分别下挫23％和28％，而去年更暴跌46％至112个单位。政府于2013年6月宣布推出总偿债率（TDSR）贷款限制。

至于店屋交易额，也在2008年暴跌62％至5亿2100万元，但隔年开始恢复，走高近10％。2010年，店屋市场大好，交易额激增一倍至11亿7000万元。

尽管店屋交易额在2011年下滑2％，但却在2012年创下高峰，攀高21％，达到13亿8400万元。不过，交易额之后逐年下降，2013年下滑8％，而2014年更下挫52％至6亿零600万元。

美国量宽本地降温  影响店屋市场走势

对于店屋的交易量和交易额，分别在金融风暴爆发后的四年间达到高峰并在之后下跌，分析师认为美国量化宽松措施和本地降温措施，影响了店屋市场的情况。

智信研究与咨询总监王伽胜认为，金融风暴爆发至2012年以前，新加坡房地产市场仍然一片大好。

他表示，由于新加坡政府最初引入的降温措施仅针对住宅，许多投资者于是把投资兴趣转向非住宅房地产，要赶在降温措施还未影响到商业房地产之前作出投资，结果促使店屋交易活动上扬。新加坡店屋大多作为商业用途。

欣乐国际执行董事麦俊荣指出，美国在金融风暴后推出量化宽松措施，以致大量资金涌入本地，促使新加坡各类房地产的交易都纷纷上扬，店屋也不例外。

至于交易量和交易额在近年下跌，有分析师认为是因为店屋的高价格及总偿债率框架的推行促成的，但也有分析师认为可能是因为可交易的店屋数量稀少，或经济放缓所造成的。

王伽胜指出，店屋价格在2012年至2013年之间已达到相当高的价位，投资者因此已没有把握能否在店屋投资取得回报。

麦俊荣认为，店屋本来就没有什么新供应，交易量下跌可能是因为目前可供买卖的店屋已经不多所造成的。

此外，总偿债率框架的推出也造成各类房地产的交易下跌，店屋同样受波及。那些要以个人名义购买店屋的人，也会受到总偿债率框架冲击。

对于今年首三季的店屋交易量还不到去年全年的一半，而交易额则只占去年约一半，麦俊荣认为这可能是经济放缓的迹象，因为经济放缓会造成需求减少。

此外，分析师认为店屋租金不稳定和收益率低，也可能是店屋交易量下滑的原因。

王伽胜说：“店屋可能不是最好的投资选择。长远来说，店屋在价值方面是会有很好的增长，但是租金收益率却会相当低，尤其是老旧的店屋。”

麦俊荣则表示，店屋租金并不稳定，尤其是经济疲弱时，对于店屋的需求也会走软。

分析师对店屋的价格接下来会否下跌看法不一。

王伽胜认为，店屋的价格，尤其拥有零售和办公用途的一类店屋，将会在明年持稳。

其中，价格极贵、地点适中的受保留商业店屋的情况最好，因为一般只有拥有大量现金的投资者负担得起这类店屋，因此不受总偿债率限制的影响。

麦俊荣则认为，经济放缓将致使店屋价格下滑，但地点及其特色会影响到下滑的幅度。

其中，牛车水和丹戎巴葛这一类受投资者青睐的市区店屋的价格，料将只会微跌。