分析师： 新加坡转售抽润条例或把EC价格推下5％至7％

据新加坡《联合早报》6月23日报道，随着有更多受转售抽润条例（resale levy）管制的新执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）项目推出，分析师认为，新加坡发展商可能下调EC售价5％至7％，达到约750尺价至780尺价的水平。

分析师也认为，虽然转售抽润条例会影响买家购买EC的决定，但买家最终也会考虑EC项目地点和价位等因素。

新加坡西林苑（Westwood Residences）是第一个受转售抽润条例影响的EC项目，但SRX提供的数据显示，它的销售表现不比其他不受影响的EC项目来得逊色，甚至比一些项目更好。

像去年11月至今年1月期间推出的百丽居（Bellewoods）、The Terrace和The Amore等EC项目，虽然都不受转售抽润条例影响，但首个月的销售比率都低于24％。反观西林苑上月推出时，一个月之内，在480个单位中已卖出了118个，销售比率达24.6％。

分析师对此结果并不感到意外。智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜表示，转售抽润条例主要影响第二次购屋者，而买家在购买EC时，重视的仍然是地点和价格等因素。

“现在的EC市场有供应过剩的迹象，一些地区如盛港、榜鹅和三巴旺等，都是EC林立的地段，因此这些地区新推出的EC项目，需求和买气自然也就不会太高。”

转售抽润条例是新加坡国家发展部2013年12月推出的政策修改，规定直接向发展商购买EC的第二次购屋者，必须支付一笔转售抽润，有关措施适用于所有在2013年12月9日或之后推出的EC卖地项目，包括未完成的土地竞标项目。

目前市场大多EC项目都是在2013年12月9日完成土地竞标，因此不受转售抽润条例影响。但从西林苑开始，所推出的新EC项目都将受到转售抽润条例影响，一些买家将得支付一笔1万5000元至5万5000元不等的转售抽润。

博纳集团（PropNex Realty）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）受访时表示，转售抽润条例对EC销售是有颇大影响的。

他说：“没错，西林苑推出首个月就卖出两三成，销售情况比之前一些EC项目来得好。但这多少是因为西林苑位于裕廊地区，得益于裕廊楼市普遍被看好的积极效应。如果你跟同样位于裕廊的Lake Life比较，后者一个月内就几乎售罄，这就能看出转售抽润条例所带来的影响。”

销售情况也受EC市场饱和状态影响

伊斯迈指出，一部分在2006年前卖掉津贴组屋的第二次购屋者，可能还受旧转售抽润条例的影响，支付超过5万5000元的转售抽润。“我碰到一些有意购买西林苑的客户，因为得支付高达10万元的转售抽润，只好打消购买的念头。”

但他强调，西林苑销售情况远不如Lake Life，不仅是转售抽润条例的影响，更是因为当前EC市场已呈饱和状态。

莱坊（Knight Frank）住宅服务执行董事陈智群赞同这一点。他表示，过去半年来，新加坡有六七个EC项目接二连三地推出，掀起了EC市场的激烈争夺战，进而导致EC整体销量下跌。“现在EC供应多，买家都不急着进场。随着现在推出的EC项目都受转售抽润条例影响，发展商唯有从产品或价格着手来吸引买家。”

他举例说，西林苑就以脚踏车为主题，除了建设一系列与脚踏车相关的设施，也赠送可折叠脚踏车给买家。

王伽胜则认为，EC项目主要买家是组屋提升者，一般对价格最敏感，所以要吸引买家就必须下调价格。像西林苑推出时，就考虑到转售抽润对组屋提升者的影响，销售尺价比Lake Life少了约70多元或7％。

今年下半年还有四五个新EC项目推出，项目之间竞争将更为激烈，王伽胜认为发展商可能得牺牲一些利润，把售价下调5％至7％，达到约750尺价至780尺价的水平。

伊斯迈表示，在同等情况下，不受转售抽润条例影响的EC项目无疑占有优势。不过，“现在不受转售抽润条例影响的EC单位只剩约1500至2000个，所以买家要买这些EC单位的话就要赶紧出手了，否则就可能买不到”。