布里斯班房地产经济状况

　　一、住房 　　（一）首次购房数量下降，自住房、投资房数量上升 　　从2008年10月开始，首次购房活动活跃。随着首次购房补贴恢复到原来的水平，2009年后几个月首次购房数量下跌。2008年8月份最低点上升至138%，到2009年 11月之前的6个月首次购房的数量下滑26%，为2993人。随着经济改善，当前自住房重新回到住房市场。新房购买从2008年10月至2009年6月上升66%。现房购买在2008年中期的处于谷底，2008年8月至2009年5月期间升了56%。到2009年 11月之前的6个月现房购买数量上升6.5%，达1240人。投资购房增长，到2009年一季度升幅达70%，投资购房活动为5年以来的平均水平。 　　（二）营建许可下滑，供应不足的矛盾加剧 　　建筑营建许可从2009年2月份最低水平上升到55%，其他住宅的营建许可上升184%。2009年布里斯班市批准的建筑项目12,937个，低于2008年15,400个。自2004年以来，布里斯班市的年均人口增长超过4万人，根据2006年普查标准，每个住房居住2.6个人，如2009年昆州人口继续保持大幅增长，全年营建许可仅为33，640人提供住房，供应低于市场需求。按布里斯班市人口年增长4万至4.4万，营建许可数目应该在1.6万至1.8万个。 　　（三）住房可购买率走低，住房价格先升后降 　　2009年9月可购买率为28.5%，达到2003年的水平。2009年四季度，抵押贷款利率上升进一步影响到可购买率。2001年住房抵押利率高达10%，可购买性问题将变得突出。 2009年布里斯班市全年住房价格保持在较低的水平。在2009年一季度至三季度，购房意愿上升和抵押率低致使住房价格上涨8%，其他上涨4.4%。据西太银行估计，未来建筑下降1.4%，住房下降2.7%。 　　（四）住房空置率上升，回报率下降，房租增长平稳 　　到2009年9月，6个月的空置率上升两倍，新住房存量供应不足。空置率上升受首次购房补贴政策退出的影响，2009年三季度，从1.7%上升到3.3%。预测住房空置率将在2010年下降。 2009年9月回报率达4.8%，保持2008年三季度水平，年底回报率达5.0%。由于住房价格下降，2009年一季度回报率上升到5.1%。2009年四季度住房价格增长预计大于租金增长，租金增长受2010年空置率影响，2010年回报率预计降到4.7%。 　　二、写字楼 　　（一）布市商业中心地区市场达到峰值 　　中心商业区写字楼由于供大于求，空置率从2008年底的4.2%上升到2009年底的11.3%，未来预期在14%。2009年下半年经济回升，下半年净吸收率上升到平均水平以上。2011年，EAGLE 111号分期完工，存量增加3%，并对空置率产生影响。2011年空置率预计达到13%的峰值。 　　（二）租房选择相对较低租金写字楼 　　2009年一季度新写字楼完工面积达12万平方米。租户从老住房迁往新租房使旧房空置率上升。2009年二季度写字楼新完工面积不多，写字楼的空置率下降。2009年7月10.6万平方米。2010年1月，新的空置面积78.3万平方米，较在过去5年，新房净吸收率大约在3万平方米。2009年一季度增加到7万平方米。 　　（三）城市周边地区供应持续，空置率进一步恶化 　　2009年城市周边地区全年完工面积5.6万平方米。由于商业中心地区新完工面积分流了1.2万平方米，相当住房占有率的1%以上。全年空置率上升至11.6%。随着住户进新完工的LEIGHTONS总部大楼和ENERGEX建筑，空置率影响将会降低。2010年住房供应保持较高的水平，空置率将从2009年的11.6%上升到13.9%。 　　（四）商业区的租金将持续下降 　　2009年四季度实际租金下滑28%，比最高峰值低38%。购房意愿在未来一年将达到30%， 2010年实际交纳租金将会预计下降11%。下半年的峰值和峰谷下降45%。 　　（五）收益率增长放慢 　　受空置率上升、租金下降和信心下降影响，2009全年回报率下降。一级市场回报率下降63个基点，达8.13%，二级市场下降62个基点，达9.5%。一级市场的价格从峰值下降38%，二级市场的价格下降46%。