维州城市商业网点管理

　　（一）、维州目前没有关于城市网点设立的法律和设立许可证制度。 　　维州政府没有颁布专门的商业网点的规章和法律文件，只在一些对商业发展的调查中提供过许多的指导性的政策建议，按照时间顺序，这些商业规划政策分别包括： 　　1、1980年维州技术咨询委员会（TAC）对商业的调查报告建议。 　　1）确保城市商业网点能够对大众产生净收益，内容要涉及能源、效率、资产、环境和就业等方面对土地和交通所产生的结构性意义的战略考虑。 　　2）要将城市商业网点的设立对环境的影响降到最小，并确保有适当配套的公共设施和服务。 　　3）在城市商业网点的选址、开业时间和对周边其他商业网点经营的影响上，应考虑到商业设施的供求平衡，加强创新，为顾客提供更好的服务。 　　4）要确保那些已建的发展良好的商业中心不会受到其他地方新建的商业设施的不良影响。 　　5）大范围内的商业网点经营，应特别考虑保护小商业的利益。 　　2、1993年普雷特委员会调查报告建议。 　　1）关于商业网点投资 　　（1）鼓励兴建商业设施，促进城市的发展的商业网点投资。 　　（2）与城市人口或其他方面发展不相适应的商业投资不被鼓励。 　　（3）商业网点应该能够平衡地解决社区需求，促进社区稳定，即能够确保迅速地对批准商业网点设立的手续，开发应提高效率。 　　2）关于新商业网点开发项目 　　（1）新的商业网点开发项目应该创新，旨在提供优质的购物体验，实现对社区的服务水平最大化。 　　（2）商业网点投资能够产生长期的净增长的就业机会。防止对相似的商业网点造成商品供应过剩，防止对其他的商业中心的发展带来不利影响。 　　（3）商业网点投资应该能够提升所在的商业中心的经营业绩，巩固已有特色。 　　（4）新的网点投资项目应尽最大可能利用现有的公共交通设施，鼓励对这些设施的投资，允许汽车、公交车和商业车的进入，提供车位。 　　（5）要提高商业中心设计、外观、业态和管理的水平，为顾客提供更高的舒适度和安全感。 　　3）关于已有商业中心 　　（1）将首先考虑在已有商业中心的商业开发项目，而不是考虑新选址项目。 　　（2）鼓励对传统商业中心的改造，包括对道路两旁的商业中心的改造。 　　（3）购物中心应该显示活力，并具备改变功能的能力。 　　（4）已有购物中心要确保有足够的基础设施和服务设施来满足社区需要。 　　4）关于新的商业中心 　　（1）鼓励在人口不断增长而已有商业中心无法覆盖的地方建新的商业中心 　　（2）新的商业投资申请应该包含《商业和办公室开发纲领》所要求的内容，以评估此项目是否能够产生社区净受益。 　　（3）新商业网点项目应在获批后的一段合理的时间内开工建设。 　（4）新商业网点项目的开发商应建设与之相配套的基础设施和公共设施。 　　（二）、维州商业规划的发展历程 　　远在政府介入商业规划之前，早在1950-60年间，澳洲最大的百货公司之一MYER即根据城镇居民自然形成的消费群，开始在墨尔本进行网点布局，建立自己的商业网络。1970-80年间，政府开始定义购物中心，鼓励竞争，对商业设施审批的标准仅为：建设质量高，交通便利。2002年，维州政府出台《墨尔本2030》，作为大墨尔本城市发展规划的指导性纲领，并在陆续地对其他城市作出规划的指导性意见。 　　（三）、政府对商业网点规划的指导原则 　　维州的商业网点规划完全通过市场化运作，其指导原则是商业网点的设立应体现其交通便利性、设施配套服务安全性和店铺经营的自由竞争性。在此前提下，维州政府鼓励商业竞争，在允许的范围内，政府不能决定商家的个数，只能让市场做出决定，但政府可以对连锁经营的地域进行限制。同时运用规划杠杆制止不公平竞争，如：如果一个商业中心要扩大营业面积，必须证明对其最近的商业中心的营业额的影响不能超过10%。 　　（四）、四大类商业网点规划布局 　　维州可持续发展部政策研究室主任德海姆认为现行的墨尔本的商业划区系统可以算为一个商业规划布局。在这个系统中，第一类为区域商业中心，主要标志是以大的百货公司为代表，在澳洲如：DAVID JONES，MYER等；第二类为次区域商业中心，以折扣店为代表，在澳洲如：K-MART，TARGET；第三类的区是社区商业中心，以各大超市为代表，如SAFEWAY, COLES；第四类是方便中心，以各便利店为代表。每个层次的区的人口、营业面积和商业类型都有明确的规定。 　　商店只允许在这些区里开设，不允许在住宅区里开设，但象奶吧（Milk Bar）这样的角落店除外。 　　（ 五）、商业规划审批程序 　　开发商在做出商业开发规划后，向土地所在地政府提出申请，当地政府通过后，报维州可持续发展和环境部审核，若与州政府的指导性纲领一致，即可获得通过，否则，要进行修改直到符合纲领要求。当然，如果开发商或地方政府认为州政府的意见不对，可对簿公堂。