外资公司可以购买泰国别墅吗？

投资泰国别墅是很多中国投资者感兴趣的话题。众所周知，外国个人是不能购买带土地的泰国别墅的。那么，外资公司可以买吗？

为了方便讨论，本文将外资公司分为三类：

1. 在泰国境外注册的公司（简称“境外公司”）；

2. 在泰国境内注册并且外资持股比例达到或超过50%的公司（简称“外资控股公司”）；

3. 在泰国境内注册并且外资持股比例低于50%的公司（简称“外资参股公司”）。

境外公司   

泰国别墅的登记产权人必须是泰国籍自然人或者在泰国注册的法人。在泰国境外注册的公司或其它法人都是不能登记为泰国别墅的产权人的，也就是说不能合法购买泰国别墅。

外资控股公司   

外资控股公司在泰国《外商经营法》的定义中属于“外国人”范畴，而外国人是不能拥有泰国别墅的产权的。

根据泰国投资促进委员会（BOI）的政策，获得BOI待遇的外资控股公司，如果实缴注册资本不低于5000万泰铢，可以购买不超过20莱的居住用地，但是只能用于建设员工宿舍，不能建别墅。

过去有不少外资控股公司通过“以租代买”方式规避法律限制，也就是签订三份连续的30年租约。但是这种续租的租约最近已经被泰国最高法院判定为无效。

外资参股公司   

外资参股公司是否可以购买泰国别墅取决于资金来源。如果公司没有经营收入，泰方股东也没有实际出资，公司的购房资金全部或者大部分来自外方，这种情况很容易被认定为非法代持，土地局有权拒绝办理产权登记。如果公司的泰方股东以自有资金足额出资，然后公司以自有资金购买别墅（可搭配适当比例的借款），则违规风险较低，产权登记通常不存在障碍。

小结   

泰国法律对外资购买别墅仍然高度限制，外资公司购买泰国别墅的条件非常严格，难度非常大。外国投资者如果要以公司形式购买泰国别墅，必须研究透彻相关法律法规，做好策划，避免遭受法律风险。