利率涨价格跌 法房市景气急降

法国不动产联合会（Fnaim）宣布，与2021年同期相比，2022年9-12月签署的销售意向合同（Compromis de vente）数量下降了7%。虽然在过去两年里，交易量上升到100万大关以上，但2023年的交易量可能会下降到不足90万。

由银行和房地产中介网络组成的房地产价格（LPI）协会公布的2023年2月价格晴雨表显示，在过去三个月中，全法所有地区和各类房产的整体价格下降了1.4%。

房价谈判余地增大

1月份，居民人数超过4万的城镇中，20%出现了房价下跌现象，而2022年同期为17%。这种情况在巴黎（过去三个月房价-1.2%）和里昂（-1.9%）尤为明显。

售房广告价格和实际销售价格之间的区别和谈判余地正在增加：“它已经从2.1％上升到2023年的3.7％，销售时间更长，现在是84天，一年前是67天”，Liberkeys房地产中介网络主席文图里尼（Thomas Venturini）指出。

另一个有利于买家的因素是，在2025-2034年期间，能源等级为E、F或G标签的房屋将逐渐退出租赁市场，这促使一些业主毫不迟疑地出售。如果能源标签对市场的影响得到证实，这最终可能意味着目前法国3000万套住房中的40%会降价。不仅如此，520万套被评为F级或G级的房屋由于在2025-2028年期间将被禁止出租，其价格应该会下降得更快。

但是，利率也是买房至关重要的标准，“利率的上升正在加速，我们预计在未来几个月将达到4%”。专门从事租赁投资的Bevouac公司创始人梅内兹（Martin Menez）说：”即使通胀抹去了这一上升幅度，房价必须大幅下降约21%，才能弥补购买力损失”。

然而，公证人则认为房价仍在上涨，即使速度比以前慢了一些。例如，在2021年底和2022年底之间，旧公寓的价格增加了4%，这比前两年略低（增幅超过了5%）。

全法各地房价趋势不同

这种下降趋势在全法各地并不均匀：巴黎房价在多年上涨后的下降趋势非常明显，但Fnaim指出，马赛、尼斯和蒙彼利埃等房价上涨超过了5%。布列塔尼房价也增长超过10%。

值得注意的是，无论哪个城市，能源等级为F和G的房产都有很大的谈判余地：“如果你是自住者，就不太着急施工进行能源改造，那么这也是一个很好的投资，特别是对首次购房者来说”，霍斯曼房地产公司销售总监弗亚德表示，这些房屋三分之一的买家年龄在30岁以下。据估计，这类房产谈判余地可以达到15%。

超豪华房产：过去两年上涨40%

另一方面，巴黎超豪华房产价格自2000年以来增加7倍，在过去两年里上涨40%。高端房产中介机构Féau指出：“这个市场完全没有受到100万欧元以下交易低迷形势的影响。”

在房产中介巴恩斯的2023年城市指数排名中，巴黎位列最受富人欢迎的城市之首，其次是迈阿密和纽约。

据Belles demeures de France国际部销售负责人Marie-Hélène Lundgreen介绍，当房产超过400万欧元时，超过半数买家是外国人，当价格超过700万欧元时，甚至有80%买主是外国人。此外，巴黎买房是“生活艺术”的体现：“在伦敦和纽约买房是为了工作，而巴黎是为了享受，是为了社会地位。在巴黎拥有一套公寓并不是绝对必要的，它追求的是生活的艺术。”

此外，Belles demeures de France的销售代理Kyan Zare补充，“中东客户非常喜欢漂亮的第16区、福煦大道。美国人是左岸、圣日耳曼德佩、圣路易岛的粉丝。此外，买家也包括非常富有的乌克兰人，而且，战前没有这种情况。”根据公证数据，在巴黎第七区，2022年上半年购买情况中，每五个公寓中就有一个是外国买家。