洛杉矶被誉为美国的投资之都

所有的赌注都押上了。

洛杉矶县在2019年的销售额超过曼哈顿，成为全美对商业投资者最具吸引力和最活跃的地方。

根据世邦魏理仕(CBRE)的数据，亚洲地区连续第四年有超过280亿美元的资金流入。根据Real Capital Analytics的数据，曼哈顿和西雅图分别以259亿美元和250亿美元排在第二和第三位。

世邦魏理仕太平洋西南区研究主管威利(Eric Willet)在洛杉矶说这些强劲的数据是对市场投下的信任票，它们突显出该地区因邻近热门港口、独特的地理位置和人口规模而一直具有多么大的吸引力。

“洛杉矶自2015年以来，该县的销售额一直徘徊在300亿美元左右。

报告显示，投资者纷纷涌向该地区的机构资产和稳定的定价。十年来，洛杉矶见证了多户家庭和工业的发展，在2019年，这两个行业分别创下了95亿美元和77亿美元的历史新高。威利特指出，这两类人的投资激增，占该地区所有投资的近60%，这是有史以来这两类人的总投资比例最高的一次。

威利特说:“在过去十年里，这个国家从这些领域的收益中受益，但在2019年，他们看到了令人难以置信的顺风。”

世邦魏理仕的报告详细描述了投资者如何应对不断变化的人口结构和电子商务的兴起。它是多家庭和工业的催化剂，“巩固了它们作为首选资产类别的地位”。由于房东和租户争夺人口密集的市中心附近的空间，南加州各地对最后一英里送货设施的需求持续升温。

Willet称:"今年最具里程碑意义的交易是黑石集团以190亿美元从新加坡GLP收购工业资产。"他指的是黑石集团于2019年6月宣布的1.79亿平方英尺的收购。“许多洛杉矶的工业资产都是投资组合的一部分，包括超过1亿美元的南湾仓库和配送设施。”

作为以57亿美元收购Colony industrial交易的一部分，黑石还在洛杉矶增加了170万平方英尺的工业用地。洛杉矶县的其他大型交易来自古德曼集团(Goodman Group)，该集团在今年夏天为两笔工业地产交易支付了3.6亿美元。

洛杉矶市中心的两个公寓项目也以超过4亿美元的价格成交，当时荷兰合作伙伴集团(Holland Partner Group)出售了Spring Street的Griffin和Grace。这是好莱坞的另一部大片，但不是为电影制片厂制作的。好莱坞,高地零售综合体以3.2亿美元的价格卖给了DJM和Gaw Capital。

2019年，多户型投资占洛杉矶总投资的32.3%。工业占26.2%;办公室占24.2%;零售占11.5%;酒店占5.9%。

仲量联行周四发布的另一项研究对洛杉矶进行了比较它成为美国最受欢迎的地区。报告显示，同期每平方英尺的销售价格上涨了203%，达到每平方英尺183美元。

不断变化的买家基础

世邦魏理仕的报告显示，机构基金(不包括外国投资者)买入的房产比卖出的多，扭转了6年来净卖出的趋势。国内投资者在洛杉矶郡的净收购金额为19亿美元。相比之下，在2016年，这些美国机构投资者出售了超过60亿美元的资产。

Willet表示，很难立即定义是什么推动了州际公路的涨跌，但2019年的部分涨幅是由长扩张期推动的。

他说:“很多公司都在观望，手里有很多干火药。”“但现在有了更多的活动，随着这段乐观时期的持续，他们不再是旁观者。”

相反，根据世邦魏理仕的报告，来自美国以外的投资者八年来首次成为洛杉矶县的净卖家。外国投资者总共抛售了超过3.68亿美元的净资产。相比之下，2016年他们的买家价值近50亿美元。

Willet表示，有几个方面的交易量减少，比如GLP与百仕通的交易，但中国投资者的撤资是推动因素。与美国的贸易紧张局势以及投资者面临的要求重新获得美国资本的政治压力，导致美国股市在三年内下跌了96%。2016年，中国的外汇储备曾达到15亿美元，但在2019年降至6400万美元。

“中国投资的转变是最明显的，”Willet说。“四年前，这是投资规模最大的群体。从那以后，它就几乎化为乌有了。”

在过去的四年中，洛杉矶郡的稳定资产的上限比率在产品类型上也是一致的。该地区稳定的A类资产上限在4%左右徘徊，处于或接近历史低点。