新加坡房地产投资信托表现 落后于房地产发展商

据新加坡《联合早报》6月26日报道，在加息预期下，新加坡房地产投资信托（reit）今年至今的表现落后于房地产发展商，但仍略微优于大市。瑞士信贷提醒，房地产信托面对诸多逆风，要谨慎根据估值选择抗风险较强的资产。

瑞士信贷私人银行部东南亚证券研究主管甘素贞指出，新加坡房地产信托的股价在近期普遍回落，改善了信托的整体估值，但整体来看下行风险仍偏重。

甘素贞逐一分析了各类信托，整体基调着重于提醒投资者注意风险，留意各类信托所面临的挑战。她也强调，信托的整体平均收益率目前约比十年期新加坡政府债券高3.72个百分点，处于历史均值。

对于酒店信托，甘素相信进一步下行的风险相对有限，整体走势似乎已经触底回升，目前平均6.7％的预期股息收益率具有吸引力，而韩国的中东呼吸综合症疫情似乎逐渐受到控制，对区域旅游业的影响料将有限。

但她提醒，酒店信托在今年第一季表现欠佳，客房入住率虽然维持稳定，但平均客房收入（RevPar）下跌了7％至11％，这一趋势目前并没有明显改善，复苏的可能性并不高，只单单是股息收益率显得有价值。

对于办公室信托，甘素贞认为存在供给风险，因为未来两年有大量新供给，使得业主只能暂时着重租用率，并放缓租金增长，这也就无利于盈利增长潜力。租金可能要等到2018年才会随着新供给减少而有较显著的复苏。

甘素贞指出，近期的股价调整确实已令办公室信托的估值显得较具吸引力，但必须注意办公室信托未来可能还会有进一步的盈利下调，意味着估值有波动风险，而这也是为什么办公室信托今年至今一直趋弱。

对于工业信托，估值在近期调整后也变得更有吸引力，但问题同样在于租金展望不明朗，增长空间有限。甘素贞指出，工业信托目前迎来的租户多数都是替换需求，而不是新需求，业者已纷纷预计租金增幅有限。

她估计，未来三年半将有约470万平方公尺的新工业空间供给，而伴随着这一供给的是经济结构性重组的挑战和分租条例缩紧的压力，这必然会抑制工业空间的租金走势，进而影响工业信托的盈利增长潜力。

至于零售信托，甘素贞同样注意到有诸多挑战，包括零售和餐饮业者的劳动力供给不足，并且面对电子商务的竞争，以及新加坡到访旅客人数放缓等，因此整体看来目前并不具备抵御结构性风险的估值空间。

不过，零售信托也有好的一面。甘素贞指出，虽然租金增长空间缩小，但今年预计还是能维持增长，不至于会下滑，同时油价下跌也有助于降低零售和餐饮业者的水费、电费、煤气费等其他开支。