楼市淡静业主叫价却更高 去年新加坡转手店屋数量锐减近半
据新加坡《联合早报》3月23日报道,过去一年,新加坡不少店屋业主将店屋推出市场拍卖或竞标,但只有少数店屋交易成功。分析师指出,店屋买卖受楼市整体淡静的大环境影响只是其中一个因素,最关键的因素是业主叫价越来越高,买卖双方价格谈不拢。
有意购买者以投资居多
与此同时,店屋是具有历史价值、稀有,增值潜能极为可观的一种特别房地产类,而且店屋的用途近年来不断扩大,有意购买店屋的投资者仍旧居多。
这包括打算自己使用店屋的企业和个人,以及打算把店屋出租给建筑和设计事务所、广告公司、公关公司、出版公司、起步公司、餐饮业者、零售业者、夜店场所等的投资者。
不过,一般店屋业主坐拥产业多年,早已付清贷款,也有稳定租金收入,即使决定把店屋推出市场,若没收到他们所预期的投标价或收购价,就不会急于脱售套现。
在供应有限、需求增加的背景下,店屋的价格水涨船高,交易量却逐年递减。
根据新加坡高力国际(Colliers International)的数据,去年转手的店屋数量锐减近一半,仅112间,远低于前年转手的206间。
前年转手的店屋也比2012年转手的少29%。2009年至2013年,新加坡年均有290间店屋转手。
去年,中央商业区丹戎巴葛和牛车水一带成功交易的店屋有22间;甘榜格南(Kampong Glam)仅有六间店屋转手;驳船码头一带则完全没有任何店屋转手。
高力国际研究咨询部副经理许淑惠说:“店屋业主很了解稀有房地产的价值,除非有吸引人的开价,不然他们不会急着卖掉店屋。”
她指出,一些业主对店屋有多年的感情,也会更倾向于以长期收租维持收入,促使市面上的店屋选择并不多。
即使一些店屋推出市场,有许多也都未能成交。譬如,位于牛车水一带水车路(Kreta Ayer Road)的一栋永久地契三层楼店屋,在去年底进行两次拍卖,底价为880万元,尺价约2277元,但两次都未收到任何竞标。
去年7月,大巴窑中心也有一排由四个店面所组成的组屋店屋通过招标求售。据了解,该房地产吸引许多竞标者,但出价都未达业主要求,结果也未卖出。
欣乐国际执行董事麦俊荣认为,一些推出店屋的业主其实是醉翁之意不在酒,更想通过竞标活动了解市场情况,并以超高底价碰碰运气,看是否真有投资者愿意买。
不过,他指出,新加坡政府于2013年6月推出的总偿债率框架(TDSR)条列,的确限制一些投资者购买店屋的能力。
智信研究与咨询总监王伽胜也认为,一些店屋业主的开价有点不切实际。他说:“买家已更谨慎,店屋价格已创下历史新高,使投资收益率肯定变得很低。”
去年也有一些成功售出的例子,包括丹戎巴葛一带柏城街(Peck Seah Street)的三间毗邻两层楼店屋在去年底售出,交易总价为4280万元,相当于每平方英尺2155元。
店屋尺价四年增长89%
但这个价格其实比去年的新加坡店屋价格中位数低。根据高力国际数据,新加坡店屋每平方英尺的中位价格在去年增长37%,于去年第四季创下每平方英尺3772元的新高。
此前,新加坡店屋在2000年至2006年间的平均尺价为750元,2007年至2009年第三季的尺价介于950元至1300元(见图表)。
店屋尺价随后从2009年第四季飙涨,尺价从1455元上升至2013年底的2754元。这也意味店屋价格在短短四年间增长89%。
中央区店屋当中,要数丹戎巴葛和牛车水一带店屋的价格最高,但该地区店屋中位价格似乎有走软的趋势,截至去年底尺价为5629元。
同样的,甘榜格南店屋的中位价格也从去年第一季的尺价5132元下降至尺价3804元。驳船码头店屋的中位估值过去一年则大致保持不变,尺价介于4600元至5000元。
店屋租金仍低于办公楼
在租金方面,新加坡店屋租金已从2012年初的每月每平方英尺4元,上涨36%至5.42元,中央区店屋租金则介于尺价4.93元至6.18元。
尽管店屋租金涨幅可观,但许淑惠指店屋租金相对办公楼和商场租金,仍是较便宜的选择。
截至去年第四季,较旧的办公楼租金是每月尺价6元,较新的办公楼租金尺价则为7.80元;白沙浮一带主要商场零售空间的租金则介于每月尺价22元至41元。