金融危机下的乌克兰房地产业

一、 金融危机前的乌克兰房地产业状况

 

(一)房屋和住宅竣工面积保持平稳增长

 

近年来，随着乌克兰宏观经济持续稳定发展，居民收入和生活水平的改善，房屋和住宅竣工面积也呈稳步增长态势（见表1）。据乌国家统计委员会统计，2008年1-9月乌竣工的房屋住宅面积达648.3万平方米。

 

表1：乌克兰近年房屋竣工面积  单位：万平方米

资料来源：乌国家统计委员会

  

(二)对房地产业提供融资的乌金融系统对外国银行依赖严重

 

乌克兰银行机构主要依赖从外国银行贷款生存。这些银行每年从欧盟国家的银行获得数百亿美元的贷款，年利率为5%-6%，贷款期为1-3年，然后按年利率14%-16%放款给本国的客户，放款期为15-30年(见表2)，通过利率差赚取银行利润。由于受美国次贷危机的影响，欧洲各国银行自顾不暇，再无力向乌克兰银行提供信贷支持。因此乌克兰银行失去了外国银行的优惠外汇贷款，各个银行被迫紧缩银根。

 

表2:   2008年住房抵押贷款利率变化

 

（三）人为控制房屋供应量，使住房价格一路飙升

 

开发商为了获得高额回报，人为控制工程进度，使建筑市场和进入交易市场的住房数量保持缓慢增速（见表3）。

 

表3：2000-2006年乌克兰6大城市竣工住宅数量

（单位：万套）

资料来源：乌国家统计委员会

 

开发商人为控制工程进度，故意造成房地产市场住房供应量短缺的局面，形成供求矛盾，借机哄抬房价。银行也纷纷推出投资理财计划，使近3年来房价一路飙升（见表4）。

 

表4： 2006-2008年基辅房屋价格变化情况

（单位：美元/平方米）

资料来源：基辅阿波罗房屋销售公司

 

二、  金融危机对乌克兰房地产的影响

 

(一)房地产业规模萎缩

 

金融危机对乌克兰经济的影响最先在建筑业表现出来，自今年4月份以来其市场规模下降了70%。因受全球金融危机的影响，乌克兰银行失去了外国银行的优惠外汇贷款，同时通膨过快上涨，乌中央银行实施从紧的货币政策，因此各个银行被迫紧缩银根。银行系统提供住房抵押贷款的总体增长规模呈减缓趋势。因此，随着乌克兰金融形势的进一步恶化，依靠银行信贷支撑的建筑市场还会进一步萎缩。

 

(二)住房抵押贷款规模下降

 

2008年9月份之前，在房地产市场上，各家银行提供的20年住房抵押贷款格里夫纳年利率在12%-17%之间，美元贷款年利率在14%-16%之间，欧元贷款年利率在11%-13%之间。自2008年10月份以来，各家银行把住房抵押贷款格里夫纳年利率提高到25%-30%，而美元、欧元等自由兑换货币住房抵押贷款年利率提高到了20%-25%，有的银行根本无钱可贷。其中今年1季度住房抵押贷款规模比去年4季度下降了20%，今年2季度和3季度又比1季度下降了86%。（见表5）

 

表5: 2007年和2008年乌克兰住房贷款规模

（单位：亿格里夫纳）

资料来源：乌克兰房地产协会

 

(三)房地产市场价格回落

 

随着建筑市场规模萎缩，住房抵押贷款紧缩，乌克兰房地产市场价格也逐步回落。2008年9月份之前，基辅市现房价格达3000美元/平方米，一套一居室总价超过10万美元。10月份以后，其二手房价格同比下降了20%，新房价格同比下降了30%。据业内专家估计，预计到今年底明年初，二手房屋价格同比下降30%，新房价格同比下降40%（见表6）。2009年的房屋价格水平将接近2005年的水平。

 

表6：  基辅市房屋价格变化  单位：万美元

资料来源：基辅阿波罗房屋销售公司

 

（四）房地产业需求下降

 

由于银行不提供贷款，居民银行存款被冻结，经济不景气，收入下降等因素，对住房的有效需求不足。

 

（五）工程停工和大批建筑工人失业

 

据基辅住宅开发公司提供的材料，目前在基辅，有88家建筑开发商承建的184个房地产项目，因资金不足，已停工。因工程停工失业的建筑工人超过8万人。

 

（六）房屋出租市场需求萎缩，租价下降

 

以基辅市为例，今年初，进入房屋出租市场的住房共计6300套，到今年11月份，进入房屋出租市场等待租住的房屋共计17500套。租房价格也大幅下降，一套一居室今年夏天的出租价格是600美元，到12月份400美元就可以租到。

 

三、  乌政府采取的扶持政策和发展趋势

 

在全球金融危机蔓延至房地产业的形势下，银行要么停止提供住房抵押贷款，要么提高贷款门槛，因居民无力购买，贷款银行甚至不原意把房屋作为抵押品，使房地产业失去了先前的投资吸引力。开发商也不原意单方面降价。在此情况下，为重新激活房地产市场，只能采取多管齐下的措施。

 

(一) 乌政府拟采取的扶持政策

 

1. 拟由国有银行对建筑业注资并向居民提供住房抵押贷款。12月初，乌政府总理季莫申科对外宣布，为减少金融危机对乌克兰房地产的打击，政府拟敦促乌中央银行、乌储蓄银行和乌进出口银行等三家国有银行对房地产建筑公司和居民提供融资支持，国有银行提供本币的贷款利率由12%降至8%，对停工待资但已完成工程量在70%以上的项目提供融资支持。

 

2．建筑开发商必须保证一定数量的房屋和住宅竣工并投放市场，同时不裁员和削减工人工资。

 

3.政府简化对房地投资的准入程序，减少国家对建筑业的过度干预，降低企业目前应缴纳的各种税费。据统计，各种行政收费占到房屋成本的近40%。

 

4.建筑企业应优先采购本国生产的建筑材料和建筑施工设备，限制国外建筑材料的进口。

 

5.对纳入国家财政预算的2012年欧锦赛项目，优先安排国内企业施工承建。

 

(二) 发展趋势

 

1. 房屋交易数量下降。据统计，今年2季度（4-6月），通过银行贷款购买房屋的数量为11900笔，到3季度（7-9月）下降为8300笔。据业内专家估计，4季度会比3季度再减少一半。

 

2. 房地产金融市场规模进一步下降。目前，银行对要求提供住房抵押贷款的条件极为苛刻。金融危机前，房屋抵押贷款申请者可以零首付，且每月还贷的额度可以达到个人月工资收入的50-60%。现在首付款要求20-30%，还必须提供证明其金融危机后工资收入水平不会下降并要求第三者担保，且每月还贷额度只能占个人月工资收入的20-30%。

 

3. 政府的扶持政策目前仅停留在口头上，还没有上交议会批准通过。扶持政策何时启动，仍有待观察，前景不容乐观。据业内专家估计，明年春夏之交乌房地产市场将走入谷底。

 

据业内专家预测，乌克兰房地产业最少会在低谷徘徊两年左右的时间，三年后有可能恢复到2008年的水平。