阿拉木图近年住宅建设项目

阿拉木图是哈萨克斯坦最大的城市，至2002年1月1日面积287.6平方公里，人口113.61万。为适应居民不断增长的住宅需求，2004年6月市政府制定了《阿拉木图市2005-2007年住宅建设发展纲要》(以下称《纲要》)。2005年初成立监督委员会负责《纲要》实施。

一、《纲要》的主要内容

计划2005-2007年建设住宅180万平方米，可供26000个家庭居住。其中由国家财政出资建设的抵押贷款住宅38.25万平方米/6300套和公共住宅2.43万平方米/300套；由地方财政出资建设的公共住宅5.98万平方米/670多套；由建设储蓄银行出资建设的住宅4.56万平方米/600套；商业住宅建设84.88万平方米，个人住宅46.5万平方米。市政府已经为4个住宅小区建设划出4处空场地，详细设计方案已经制定、确认。四个小区住宅总面积为34万平方米，其中：

马梅尔小区（Мамыр-3,4）9万平方米；

来依姆别克(Райымбек) 小区10.5万平方米；

库拉格尔（Кулагер）小区6.5万平方米；

朱尔德兹小区（Жулдыз）小区8万平方米。

二、资金划拨和建设进展

1、抵押贷款住宅建设

2005-2007年国家财政将划拨186亿坚戈，其中2005年划拨62亿坚戈，可建设10.8万平方米。按计划2005年应有12.75万平方米的抵押贷款住宅将交付使用。其中，马梅尔-4小区1.44万平方米，库拉格尔小区3600平方米，2005年三季度交付使用；马梅尔-4、克拉格尔、来依姆别克小区9万平方米，四季度交付使用。为保证竣工面积，2004年国家财政已划拨16.5亿坚戈用于建设。2005年3月马梅尔-3小区建筑承包商ЗАО МАК 《Алматыгорстрой》、TOO 《Нико》承建的11座9层的楼房交付使用，总面积3.39万平方米，使总竣工面积将超过预定指标。2006年计划再建12.75万平方米。

抵押贷款住宅主要建设方式：业主通过招标与承包商签订合同。

2、公共住宅建设

2005-2007年国家财政将出资12亿坚戈，建设2.43万平方米，平均每年8100平方米，主要在库拉格尔小区。计划2005年划拨3.94亿坚戈，建设100套住宅，于2006年1月交付使用。经过招标，与ТОО《Hико》公司签订了合同，该公司表示可提前交付使用。

为保证竣工面积，2004年国家财政划拨了3.94亿坚戈，2005年2月份108套住宅已交付使用，5月份11套住宅交付使用。

3、由地方财政出资的社会住宅

为保障社保居民（残疾人、老战士等）拥有住宅，2005年市财政划拨2.5亿坚戈在马梅尔-4小区建成了72套住宅，总面积7200平方米，产权归市政府。此外，还建成了30套住宅供拆迁户临时居住。

2006、2007年计划再建设5.37万平方米（670套）社会住宅。

三、配套设施建设

为降低住宅成本，抵押贷款住宅和公共住宅的线路、室内配套设施等公共基础设施由国家和地方财政出资建设，预计共需要投入220亿坚戈。2004年国家财政划拨150亿坚戈，2005年划拨20亿坚戈，预计2006年还需要29亿坚戈才能完成一些已开始的项目。最后20多亿坚戈资金将由市财政划拨。供电、供热、供水系统等设计采用公开招标方式。

四、住宅销售方式

2004年11月市政府根据有关规定制定了专门的销售办法，由市政府住宅局负责，并公布了市民申请程序。抵押贷款住宅主要销售对象为有子女的年轻家庭、国家公务员、社会领域国家企业职工。共有10500人提出申请。截至今年5月30日，共有5468人向住宅局提供所有必须文件，4800人已通知二级商业银行，2235人被证明有支付能力。

五、建筑队伍、建材生产等

根据市政府统计部门数据，2004年参加《纲要》建筑、维修工程的单位共1000多个。其中：50人以上的大中型建筑公司105个，分别属于26个控股公司、集团，包括Базис-А公司, Век公司, Куат公司, Алматыкурылыс公司等。其余为小型建筑公司。参加建设的各种专业建筑工人2.73万名，2.65万名来自大中型企业。小型企业在工程收尾、日常及房屋装修中承揽较多工程，大中型企业在工程建设方面起主要作用。

大型公司基本情况：

1.Базис-А公司成立于1991年，是哈建筑领域最具实力公司。承担总面积59.1万平方米的建筑承包任务。公司有自己的设计研究所，有130多名设计人员。

2.Beк公司是俄罗斯开放式股份公司，有50多年历史。股份公司成立于1998年，前身是俄罗斯道路交通部第138号建筑安装队。多建设“交钥匙”工程。

3.Куат公司成立于1992年。其股东为自然人和荷兰Berlanga Holding B.V. 公司。

4.Алматыкурылыс公司成立于1995年，下属14个股份公司。至目前共完成729亿坚戈的总工程承包量，2004年完成240亿坚戈。

阿拉木图市共有168个企业生产各种建筑、装饰材料。2004年生产建筑用砖8.2立方米，瓷砖等人造石材19.7万吨，钢筋混凝土构架36.8万吨，各种木质门、窗等18万平方米，木结构394吨，塑料门、窗等3889吨，商品混凝土13.9万吨。预计生产能力还可扩大1.4-1.6倍，目前还需要增加螺纹钢、玻璃生产。此外，一些建材价格上涨给施工造成影响，特别是水泥、砖、金属制品。与2002年4月相比，2005年4月每吨螺纹钢价格上涨1.1倍，为74000坚戈；金属轧材价格上涨1.8倍，为100000坚戈；管材上涨1.6倍，为110000坚戈；水泥上涨2.5倍，为14000坚戈；混凝土上涨1倍，为7500坚戈；砖上涨1.8倍，为23000坚戈。

六、技术人员培训

由于技术人员缺乏，一定程度上影响建筑质量。原苏联时期阿拉木市曾有各种培训机构，包括中等专业学校、技术学校、培训公司，各种职业竞赛等，现在这些机构和活动已不再存在。目前建筑工人大多是来自农村的年轻人。他们只匆匆经过简单培训，不具备专业知识，经常跳槽以寻高就。2004年共有建筑工人27282人，吸收23889人、解雇20512人，流动率为92%。建筑企业2004年月平均工资为42857坚戈，高于38325坚戈的城市平均工资水平。

七、《纲要》实施存在的其它问题

1、需要继续寻找建筑用地。目前还缺少建17.2万平方米住宅的建设用地。

2、资金问题。2005年公共设施、管线工程建设资金缺口还有29.2亿坚戈。

3、协调内部税收问题。近三年来阿拉木图市利用国家、地方财政资金共建设34公里的公用设施管网，包括供热、电、水等，但是根据《税法》规定，交付市政服务机构开发时必须缴纳建设资金总额40%的企业所得税。

4、由于建材价格上涨，建设成本增加。2003年、2004年住宅建设成本为63000坚戈/每年平方米，合450美元（不含外部管网建设费用和小区福利设施建设费）。2005年成本增加。