阿尔及利亚住房行业调研

长期以来，阿政府一直将住房建设作为社会经济发展的重中之重，把其摆在各项工作任务的突出位置，并努力使住房形式多样化以满足不同消费者的需求，早在上世纪九十年代中期就已被成功构思的以租代售住房计划是国家房地产开发建设的一项重大举措，再加上正在实施中的社会集资房、农居房等建设工程，政府有意腾出更多精力用以关心解决贫苦人民的安居问题，其他各种形式的商业住房诸如别墅、公寓楼、社区住房等则由房地产商依照市场规律和不同消费者的购买力及实际需要去开发建造。

据阿尔及利亚住房与城市规划部提供的数字，阿目前拥有各类住房约579.3万套，其中，384.5万套为独立后建造，250万套为1998年后新建，85万套房龄至今已超过50年，单套人居数由1998年的7.4人下降至2003年的6人，若按每套5人标准计算，阿住房市场尚有60万套缺口，加之近50万套危房须更建，阿住房需求总计约110万套。阿建筑行业现有公司2.06万家，技术人员5190人，建筑师520人，建筑工人48.64万名；可施建用地约为9万公顷，在此地积上可新建270万套住房，平均每公顷约30套。

阿政府根据居民收入状况，划定了不同住房档次以适应不同消费层次，例如社会集资房针对月薪不足1.2万第纳尔的低收入群体。中等收入者则可触购以租代售住房、农居房等品类，房地产开发商建设的商品房则适用于经济宽裕阶层。以租代售住房是阿城镇居民最为热衷的商品房类型之一，购房者首期只须支付房价的15%，余额在20年内偿清，便可成为房产主人，此类住房颇受中等收入家庭欢迎。据阿住房改善发展司（AADL）提供的数据，自上述住房方案形成并操作以来，共有27.9万人提出购房申请，其中25万通过了审查，政府计划建造总数约19.5万套的以租代售住房，其中5.5万套一期及二期住房处于在建阶段。以租代售房主要规建在人口密集省份，阿尔及尔独占鳌头，建设数量为2.54万套，其次为奥兰，5000套，安纳巴、布利达、君士坦丁各为2500套。截至6月底，上述类型住房共竣交5600套，预计在2004年末，将另有1.3万套一期和8千套二期同类住房可交付使用。

社会集资住房（LSP）创启于1998年，主要面向中低收入群体，阿国家住房储蓄所（CNL）根据购房者收入高低对其给予一定程度的贷款支持，资助金额在40万至50万第纳尔之间。1998-2003年，阿新建社会集资房（LSP）7.3万余套，目前，尚有4.9万套同类住房处于在建阶段。西迪.贝拉贝斯、奥兰、特莱姆森等西部省份社会集资房建设数量较多，群众需求较大。

阿政府近年来加大了对住房建设的投入，采取多种措施发展这一重要行业。例如，对新建房提供40万至50万第纳尔贷款补贴、对翻修房提供25万第纳尔的相应支持。住房贷款亦日渐活跃，阿地方发展银行（BDL）一位负责人称，自2000年至今共有1.2万人向该行申请了住房贷款。阿互助储蓄银行（CNEP）将住房贷款利率下调至6.5%，22.7万人向其提出贷款申请，涉及金额达670亿第纳尔。阿人民信贷银行（CPA）为购房者提供不超过购房总额80%的贷款支持，对房屋自建或翻修者提供不超过建设金额70%的贷款支持，迄今上述银行共支持了6455个房地产开发项目，涉及金额达79亿第纳尔，近7千份住房贷款申请得到批准，授贷金额逾30亿第纳尔。

阿总统布特弗利卡提出了在自今年4月开始的新任期建设100万套住房的施政目标，凸显了阿领导人对房建事业的关心。为此，今后5年，阿政府将年均拨资700亿至800亿第纳尔（折合10亿美元左右）用于住房领域建设。此外，为刺激住房行业发展，阿政府决定，自2004年起免征社会集资房、以租代售房及农居房建设企业总收入所得税及公司利润税，预施的100万套住房中，30%为社会集资房，以租代售和农居各占25%，其余20%则为各种类型的私人建房或商品房。

地产方面，在阿国48个省区中，布利达、贝贾亚等8省份房建用地稀缺，奥兰、斯基克达等6省份私宅用地过多，不利于国家整体规划施建。23个沿海省区人均可建房面积不足20平方米，高原地区则达38平方米，高地及南部沙漠市镇存在大量房建空间，可成建一批居民小区或新村，这既能缓解城市住房压力又可保护绿林耕地。建材领域，若按年均20万套房子的建设速度计算，阿每年共需各类建材350万吨。其中，砖石、沥青、混凝土碎料等可由当地市场足额供给，河沙需求可由砂砾弥填，水泥、钢筋存在短缺状况，每年须进口200万吨水泥、9万吨钢筋。

“5.21”强震后，阿政府重新修订了房建抗震标准、划分了风险区域等级、要求招标文件中必须附有地况分析，滑坡、地漏、皲裂区位将被严格排除在适建用地之外。此外，阿政府于近期加大了对房建市场的监管力度，那些无建筑许可或不符合建设规范的非法建筑一经查明立即拆除。大型建设工程将普遍采取公开招标方式，以降低成本、缩短工期、提升质量。政府给予本土建筑公司15%的投标报价优惠，支持其积极参与住房领域建设，鼓励其学习国外建筑公司先进施工技艺及优秀管理经验，开展多层次交流与合作。COSIDER集团和JENISIDER公司系阿尔及利亚知名建筑企业，两家公司年营业收入分别在2.5亿美元和1.5亿美元左右，市场份额合计约占阿国内企业四分之一强。埃及、土耳其等国建筑商亦参与了阿住房领域建设，其中前者在阿尔及尔承揽了1500套以租代售住房项目，后者同阿当地公司合作在奥兰揽建了2000套住房工程。