建筑业与房地产市场

　　
　　黎巴嫩建筑业曾经带动了90年代初期的经济繁荣。然而，90年代中期以后，随着房地产市场日渐萧条，黎建筑业陷入生产性危机，并且使困境中的整体宏观经济形势更趋恶化。
　　如果说建筑业曾经是黎巴嫩经济增长的龙头产业，那么，今天，建筑业已成为黎巴嫩经济重振景气的主要障碍。正应了中国的一句老话：成也萧何，败也萧何。

建筑热潮席卷全国
　　1990年黎巴嫩内战结束以后，特别是在1993年至1997年期间，随着大规模重建工程的展开，黎国内建筑业市场进入罕见的繁荣期，到处建筑工地林立，新开工项目遍地开花。据统计，仅1995年一年，政府批准的建筑许可证面积竟多达3000万平方米，等于首都贝鲁特市区面积的两倍，这对于国土面积只有10452平方公里的黎巴嫩来说，规模确实惊人。
　　据统计，整个90年代，黎巴嫩建筑业投资额高达100亿美元以上。随着建筑项目数量的激增，建材行业也迅速膨胀起来，以私人投资为主，数十家建材企业平地而起，其投资之巨，生产规模之大，对于黎巴嫩国内市场容量来说，显然超过了合理的范围。
　　据统计，90年代中期前后，黎巴嫩水泥项目直接投资达4亿美元，其中仅黎巴嫩水泥公司投资现代化生产线就花了1.7亿美元。黎全国4家水泥厂的年生产量从1992年的200万吨迅速提高到1995年的400余万吨。然而，2000年黎水泥市场实际需求仅为260万吨，企业40%生产能力被迫闲置，经营性亏损日趋严重。
　　与此同时，由于国土狭窄，用地紧张，建筑成本也在迅速飚升，贝鲁特市中心建筑用地竟然达到每平方米5000美元的天价。
房地产市场陷入困境
　　就在建筑业欣欣向荣的时候，房地产市场危机已悄然而至。
　　统计显示，早在1995年，黎巴嫩房地产市场就已出现供过于求的迹象，但是市场运作的惯性导致成品房继续源源不断入市，市场销售很快出现停滞，甚至萎缩，到1998年，无论住宅还是商用建筑均出现大量积压待售。
　　据估计，黎巴嫩现在至少有10万套积压待售的新建住宅，建筑业积压资金多达70-80亿美元。据不完全统计，目前黎巴嫩全国积压待售的住宅面积高达总建筑面积的17.62%。

黎巴嫩住宅状况 占总建筑面积比例 %　　


危机起因错综复杂
　　关于这场危机的起因，黎巴嫩经济分析家众说纷纭，有人将其归咎于黎整体经济的萧条，有人则认为经济萧条并非起因，而是后果。
　　总体来看，黎巴嫩房地产市场和建筑业危机的起因，既有政策导向的失误，也受制于国内外客观因素。一方面，1993年以来，黎政府过于乐观地估价国内经济形势，制定了雄心勃勃的经济高速增长计划，而实际上，预期的7-8%的经济年均增长率远未实现；另一方面，中东和平进程受挫，经济增长远景渺茫打击了市场信心，巴以冲突加剧更导致国际投资者裹足不前。
　　市场分析家则认为，除了上述宏观因素外，这场危机还反映了黎巴嫩房地产市场存在的一系列结构性难题。例如，房地产价格过高，而居民消费能力却在下降，市场价格混乱，环境污染严重，城市规划漫无秩序，中介机构不健全，融资条件不理想，等等。
畸形的房地产市场
　　20世纪60—70年代，黎巴嫩经济繁荣，旅游业发达，吸引众多阿拉伯富贾和黎海外侨民在黎买房置地，大量叙利亚，埃及和海湾国家的流动资金，以及巨额海外侨汇投向黎房地产市场。
　　黎巴嫩国土狭窄，境内多山，建筑用地本来就不富裕，巨额资金投入导致房地产价格居高不下。内战期间，居民纷纷逃离家园，大规模的境内迁徙导致房地产市场新的需求，并且推动价格继续攀升。
　　由于房地产价格长期有增无降，许多黎人把房地产视为投资的黄金领域，资金保值升值的有效手段，在黎人心里，房地产绝非一般商品，简直就是永升不降的“绩优股”。这种心态可说是黎巴嫩房地产市场过度投资的一个重要因素。
混乱无序的市场结构
　　黎巴嫩房地产市场混乱无序，这一特点也是导致销售不畅的重要原因。
　　经过15年动乱和居民大迁徙，形成了一批远离中心城市的居民区，成片的农田果园变成了居民住宅。战争结束后，居民纷纷返回家园，原来远离战场的世外桃源地价一落千丈，而贝鲁特市内原来无人问津的中心区则地价猛涨。
　　这种变化使得房地产市场变得毫无秩序，地价结构极为混乱。远离市区的穷乡僻壤耸立着豪华巨宅，闹市中心却破旧房屋触目皆是，即使在同一个街区，甚至同一条街道上，新旧楼房比肩而立，高档住宅与破烂民居鱼龙混杂。
　　无序状况导致房屋价格的紊乱，由于缺乏地价级差统一标准，不同街区的房屋价格丧失可比性，由此进一步加剧了房地产市场的萧条。此外，由于盲目追求超额投资回报率，新建住宅房普遍标准过高，面积过大，而低标准小户型住宅相对较少。结构的不合理更加剧了市场形势的恶化。
　　房地产市场的混乱还表现在政府对建筑许可证的审批制度的不严谨。由于缺乏规划，自然景观受到破坏，土地资源遭到浪费，本来具有升值潜力的地段地价下降。此外，交通堵塞和严重的空气污染也影响了地价的稳定。
短期内无望摆脱困境
　　黎巴嫩房地产市场目前的根本问题是供需之间的不平衡。由于居民生活水平下降，国内需求受到极大限制。与此同时，国外需求也很疲软。所谓黎巴嫩房地产的国外需求，主要来自三个方面，首先是跨国公司及阿拉伯国家在黎分公司，其次是阿拉伯国家富裕阶层在黎购置住房（或者度假，或者长住），最后是散居世界各地的黎侨。
　　应该说，上述国外需求潜力都很可观，但由于中东安全局势不稳定，宏观经济前景暗淡，加上行政管理效率低下，官僚、腐败与司法不公正等一系列问题，更使国外需求望而却步。
　　面对市场需求的疲软，以及一系列结构性难题，黎巴嫩经济分析家普遍认为，建筑业和房地产市场很难在短期内恢复景气，并且将对整体经济的改善继续施加负面影响。